İPOTEKLER HAKKINDA BILMENIZ GEREKENLER: NE KADAR İPOTEK ALABILECEĞINIZ, İPOTEK SIGORTASI VE DAHA FAZLASI

İpotekler kafa karıştırıcıdır - önce araştırmanızı yaparak süreci biraz daha basitleştirin.

Lauren Phillips

Deneyimsizler için ipotekler finansal geleceklerindeki en karmaşık engel gibi görünebilir. Konvansiyonel ve konvansiyonel olmayan krediler? Özel ipotek sigortası? Otuz yıllık ipotek mi? En iyi finanse edilen ilk ev alıcısını bile korkutmaya yetecek kadar terminoloji var. Neyse ki, ipotekle ilgili tüm bu dil biraz çabayla öğrenilebilir.

Bir ev satın almak istiyorsanız, tüm bu ipotek saçmalıklarını çözmeniz gerekecek ve ipotek oranlarının rekor düzeyde düşük olduğu şu andan daha iyi bir zaman olamaz. Ev aramaya başlamadan önce anlamanız gereken beş şey için okumaya devam edin ve ipotek kredisi verenlerle ne zaman görüşmeye başlamanız gerektiğine karar vereceksiniz.

Unutmayın: Her şey bunaltıcı görünüyorsa, bir finansal planlayıcı (veya para konusunda bilgili bir arkadaş veya aile üyesi) süreç boyunca size rehberlik edebilir. Bir ev satın almak bir maratondur, bir sprint değil ve bunu yalnız yapmak zorunda değilsiniz.

ilgili öğeler

bir Ne kadar ipotek alabileceğinizi hesaplayın

Hayalinizdeki eve birkaç yüz bin dolar harcayacak kadar bir yerde saklanmış gizli bir nakit önbelleğiniz yoksa, bir ev satın almak için borç para almanız gerekir. Hak kazanabileceğiniz ipotek büyüklüğü, hangi mülklerin fiyat aralığınıza girdiğini belirleyecektir. Evlere ciddi bir şekilde bakmaya başlamadan önce, ne kadar ipotek ve dolayısıyla ne kadar ev alabileceğinizi bulmanız gerekir.

'Geliriniz kredinizin kapasitesini belirler' diyor Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, Northwestern Mutual ile bir servet yönetimi danışmanı.

Kredi almaya hak kazanmaya çalıştığınızda, gelir kanıtı sağlamanız gerekir. Borç verenler, diğer borç türlerini (öğrenci kredileri, kişisel krediler, araba kredileri vb.) belirlemek için kredi raporlarınızı da kontrol edecektir. Bu bilgiyi borç-gelir oranınızı hesaplamak için kullanacaklar: gelirinizle ilgili olarak borçlu olduğunuz para miktarı. Borç verenler, önerilen ipotek ödemeleriniz de dahil olmak üzere aylık borç ödemelerinizin gelirinizi göz önünde bulundurarak karşılanabilir olmasını isterler.

'Çoğu kredi için yüzde 43'lük bir borç-gelir oranı gerekiyor' diyor Michele Hammond, Chase Private Client ile bir ev kredisi danışmanı. 'Örneğin, bir müşteri yılda 120.000 dolar kazanıyorsa, bu, brüt kazanç olarak ayda 10.000 dolara eşdeğerdir. Bu nedenle, bu senaryoya sahip bir müşteri, yalnızca konut için değil, kredi raporunda görünen tüm harcamalar için genellikle ayda 4.300$'a kadar harcama yapmaya hak kazanabilir.'

Başka bir deyişle, gelirinizin, diğer kredi ödemelerine ek olarak ipotek ödemelerinizi kolayca karşılayabileceğiniz kadar yüksek olması gerekir. Ne kadar ipotek alabileceğinizi hesaplamak için yıllık maaşınızı veya hane gelirinizi 12'ye bölün. Bu sayıyı 0,43 ile çarpın. Başka borçlarınız varsa, bu aylık ödemeleri numaradan çıkarın. Bu nihai meblağ, karşılayabileceğiniz en büyük aylık ipotek ödemesidir. Ne kadar ipotek ödeyebileceğinizin daha ayrıntılı bir dökümü için, bir dizi ücretsiz çevrimiçi ipotek hesaplayıcısı vardır; İnekCüzdanı harika bir tane var.

Yine de, mümkün olan en büyük krediye başvurmak harika bir fikir değil. 'İyi bir kural, kendinize 'Ne kadar borç almalıyım?' diye sormaktır. 'Ne kadar borç alabilirim?' yerine, ev sahipliği çözümleri ve uygun fiyatlı konut programlarından sorumlu Kıdemli Başkan Yardımcısı Kathy Cummings diyor. Amerika Bankası. 'Bu yaklaşım, bütçenize rahatça uyan miktara odaklanır.'

Hammond, kredi notu ve peşinat miktarı gibi, ne kadar ipotek alabileceğinizi belirleyebilecek başka faktörlerin de olduğunu söylüyor, ancak krediyi geri ödeyebilme yeteneği anahtar olduğu için gelir faydalı bir başlangıç noktası.

Mortgage seçeneklerinizi hesaplarken, sadece bu aylık ödemeye dikkat etmeyin. Kıdemli Başkan Yardımcısı ve şirketin koçluk başkanı Nancy DeRusso, potansiyel ev alıcılarının aylık ödemenin tüm resmi göstermediğini anlamaları gerektiğini söylüyor. Ayko, şirket sponsorluğunda finansal danışmanlık programları sunan bir Goldman Sachs şirketi

DeRusso, insanların bu aylık ödeme boyutuna odaklanma eğiliminde olduğunu, ancak kapanış maliyetleri, değerlendirme ve ev muayene ücretleri, kamu hizmetleri, onarımlar ve daha fazlasını içeren daha fazlası olduğunu söylüyor. Bu maliyetlerin bir kısmı peşin ve satın alma sırasında ödenecek, ancak diğerleri ev sahibi olmanın aylık maliyetini artıracaktır. Bu maliyetlerin ne olacağı konusunda bir fikir edinmek için DeRusso, borç vereniniz veya emlakçınızla peşin maliyetler hakkında ve hayalinizdeki evi bulduğunuzda, mevcut ev sahibiyle karşılaştıkları aylık veya yıllık harcamalar hakkında konuşmanızı önerir.

2 Kredinizi kontrol edin

Borç verenler, gelirinize bakmanın yanı sıra kredi puanınıza ve kredi raporlarınıza da bakacaktır. Williams, daha yüksek kredi puanları borçluları borç verenler için daha çekici hale getirir ve daha düşük bir faiz oranı elde etmenize yardımcı olabilir, ancak borç verenler kredi puanı beklentilerini ekonomik ortama göre ayarlayacaktır, diyor Williams. Zor zamanlarda ve birçok kişi ödeme yapamıyorsa, borç verenler kısıtlamalarını sıkılaştırabilir ve daha düşük puanlara sahip olanlara borç vermeye daha az istekli olabilir; şartlar uygunsa kredi notu düşük olan kişileri daha özgürce onaylayabilirler.

Yakın gelecekte bir ev satın almayı umuyorsanız ve bunu ödemek için bir ipoteğe ihtiyacınız olacaksa, borcunuzu ve kredi kullanım oranınızı (belirli bir ayda mevcut kredinizin ne kadarını kullandığınızı) azaltmak için şimdi çalışmaya başlayın. kredi puanınız.

3 Kredi türlerini araştırmak

'Birçok insan birkaç ipotek türü olduğunu bilmiyor olabilir' diyor Lauren Wybar, CFP, Vanguard Kişisel Danışman Hizmetlerinde kıdemli bir mali danışman. 'Potansiyel bir ev alıcısı, mevcut farklı kredi türlerini, nasıl hak kazanabileceklerini ve sundukları potansiyel faydaları anlamalıdır.'

Ödeyebileceğiniz ipotek miktarını anladıktan sonra, kullanabileceğiniz ipotek türlerini araştırmaya başlayın. 30 yıllık sabit faizli ipotek ABD'deki en yaygın ipotektir, ancak ilgileniyorsanız daha birçok seçeneğiniz var.

Geleneksel krediler ve geleneksel olmayan krediler

Hassas gözler için en iyi göz makyajı temizleyici hangisidir?

Wybar, 'Geleneksel bir ipotek, özel bir borç veren tarafından sunulurken, FHA [Federal Konut İdaresi] veya VA [Kıdemli İşler] gibi geleneksel olmayan ipotekler, belirli nitelikli alıcılar için devlet kredileridir,' diyor Wybar.

Konvansiyonel krediler genel nüfusa açıktır, özel borç verenler tarafından sunulur ve çoğu kişinin ipotekle ilişkilendirdiği standart peşinat ve koşullarla birlikte gelir. Konvansiyonel olmayan ipotekler, ev sahibi olmayı belirli gruplar için daha erişilebilir hale getirmek için FHA veya Veteran Affairs Departmanı gibi hükümet programları tarafından desteklenmektedir.

Williams, genellikle daha düşük kredi puanına sahip kişilere verilen FHA kredileri için 'Giriş engelleri çok daha düşük' diyor. Geleneksel olmayan krediler de her zaman yüzde 20 peşinat gerektirmez, bu da birçok insan için ev satın almayı çok daha kolay hale getirir. Geleneksel olmayan krediler de genellikle daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Bununla birlikte, ipotek sigortası için ödeme yapma ihtiyacı gibi olumsuz yanları da yok değil - daha fazlası aşağıda.

Sabit faizli ipotekler ve değişken faizli ipotekler

Sabit faizli ipotek ile, kredinin faiz oranı kredi çekildiğinde belirlenir ve kredinin ömrü boyunca aynı kalır. (İpotek oranınızı yeniden finanse ederek değiştirebilirsiniz, ancak orijinal kredi aynı kalacaktır.) Değişken faizli ipotekler (aynı zamanda denir. ayarlanabilir oranlı ipotekler veya ARM'ler ) ise, başlangıç döneminden sonra kredinin ömrü boyunca ayarlanabilen oranlara sahiptir.

Hammond, değişken faizli ipoteklerin genellikle kredinin başlangıcında daha düşük bir oran ve daha düşük bir aylık ödeme ile geldiğini söylüyor, ancak aynı zamanda borçluların başlarını büyük belaya sokmakla da ünlüler: Bir tür ayarlanabilir oranlı ipotek, geç ödemeye katkıda bulundu. -2000'lerde konut krizi. Belirli bir süre sonra, değişken faizli ipoteklerin faiz oranları daha büyük ekonomik güçlere göre değişebilir, yükselebilir veya düşebilir. Faiz düşerse, borç alanlar para biriktirir - ancak oran yükselirse, borç alanlar daha büyük (muhtemelen karşılanamayan) aylık ödemelerle karşı karşıya kalabilirler. Değişken faizli ipotek faiz oranları, yıllık veya aylık olabilen belirli bir programa göre değişir, ancak yükselip yükselmeyeceği tahmin edilemez.

Değişken oranlı veya ayarlanabilir oranlı ipotekler borçlunun avantajına kullanılabilir, ancak bu kredilerden birini almak isteyen herkes olası sonuçları anladığından emin olmalıdır. Doğru yapıldığında, bu ipotekler borçluların para biriktirmesine yardımcı olabilir.

Hammond, 'Değişken oranlı ipotekleri tercih eden müşteriler, başlangıç dönemi sona erdiğinde ve oran ayarlanabilir hale geldiğinde kredide kalmayla ilgili tüm riskleri tam olarak anlamalıdır' diyor. 'Değişken oranlı ipotekler, genellikle belirli bir zaman dilimi içinde taşınmayı planlayan veya kısa bir zaman dilimi içinde bir ipoteği tamamen ödeyebilen müşteriler için bir seçenektir.'

Sabit oranlı ipotekler kesinlikle daha tutarlıdır, ancak oranlar yüksek olduğunda ve faiz oranları daha sonra düştüğünde çıkarılırlarsa, borçluların bu düşük oranlardan yararlanmak için yeniden finanse etmesi gerekir - bazen maliyetli bir süreç. Yine de, COVID-19 ekonomik krizi sırasında olduğu gibi, oranlar düşükken ipotek alabiliyorsanız, kredinizin ömrü boyunca hazır olabilirsiniz.

10 yıllık, 15 yıllık, 20 yıllık ve 30 yıllık ipotekler

30 yıllık ipotekler en çok konuşulsa da, birçok farklı zaman diliminde ipotek alabilirsiniz. Yıllar, ipoteğinizi ödemek için ne kadar zamanınız olduğunu belirler: Sevilen 30 yıllık ipotek, insanlara ev kredilerinin maliyetini artı faizi ödemeleri için 30 yıl verir. Öte yandan, 10 yıllık bir ipotek, insanlara ipotek kredilerinin tam maliyetini faiziyle birlikte ödemeleri için yalnızca 10 yıl verir - ancak yalnızca on yıl sonra borçsuz kalırlar.

Her artışın kendi faydaları ve faiz oranlarını belirleme yöntemi vardır, ancak genel olarak daha kısa kredilerle genel olarak tasarruf edersiniz. 15 yıllık bir kredi ile aylık ödemeleriniz çok daha fazla olacaktır, ancak daha az faiz ödediğiniz için uzun vadede daha az ödersiniz ve 15 yıl sonra, kredinin ödenmesiyle birlikte ödemeyi bırakırsınız ve siz evinizin tamamına sahip olun. Daha kısa krediler aynı zamanda daha düşük faiz oranlarına sahip olma eğilimindedir, çünkü borç verenler daha kısa kredi vadelerini uzun olanlara göre daha az riskli yatırımlar olarak görürler ve mal sahiplerinin daha hızlı konut sermayesi oluşturmasına izin verir.

Faizin borç para almanın maliyeti olduğunu hatırladığınızda her şey mantıklı geliyor: Daha fazla süre için borç para aldığınızda, o zaman için fazladan ödeme yapmanız gerekecek. Birinden borç para aldığınızda ve 30 yıl boyunca geri ödenmesi gerekmiyorsa, zamanın lüksü için ödeme yapmanız gerekir ve bu ekstra ödeme faiz şeklini alır.

Para kazandıran 10 veya 15 yıllık bir ipotek için mücadele etmeden önce, bu kredilerin daha büyük aylık ödemelere sahip olduğunu unutmayın. Daha uzun kredilerin daha düşük ödemeleri vardır, bu da insanların daha büyük, daha güzel veya daha iyi konumlanmış ve ödemek için daha fazla zamanları olan evler satın almalarına olanak tanır. Ayrıca eğitim, emeklilik vb. gibi başka amaçlar için para biriktirebilir veya borçlarını ödemeye devam ederken yatırım yapabilirler. Daha kısa kredilerle, para biriktiremeyeceğiniz kadar yüksek bir aylık ödeme alma riskiyle karşı karşıya kalırsınız.

İpoteğinizi erken ödemek her zaman mümkün olsa da, uzun vadeli finansal planlarınız için hangi kredi vadesinin en iyi olduğunu düşünmek önemlidir.

spa hizmetleri için ne kadar bahşiş verilir

4 Peşinatınızı hesaplayın

Peşinat, eviniz için ödediğiniz ilk para miktarıdır. Bir ev için ödeme yapmak tamamen ipotekle olmaz: Ayrıca mülkünüzü satın almak için önceden biraz para yatırmanız gerekir. Geleneksel olarak, borç verenler evin toplam maliyetinin yüzde 20'sini isterler: 200.000 dolarlık bir ev görüyorsanız, bu, peşinat için en az 40.000 dolara, ayrıca ilgili kapanış maliyetlerine ve satın alma sürecinden ön ödemelere ihtiyacınız olduğu anlamına gelir.

Bu peşinat için yeterli para biriktirmek, ev sahibi olmanın önündeki yaygın bir engeldir: İnsanların aylık ipotek ödemelerini karşılayacak kadar geliri olsa bile, bu kadar para biriktirmek yıllar alabilir. Neyse ki yüzde 20 peşinat gerektirmeyen krediler var. FHA veya VA kredileri gibi geleneksel olmayan krediler, gelir de dahil olmak üzere çeşitli faktörlere dayalı olarak daha düşük peşinat ödemelerini kabul eder. Cummings, çoğu alanda ön ödemeler, kapanış maliyetleri ve ev sahipliğini daha erişilebilir kılmak için satın alınabilirlik konularında yardımcı olabilecek özel ve devlet destekli programlar da olduğunu söylüyor.

Düşük peşinat ödemeleri kulağa harika geliyor, ancak genellikle daha yüksek aylık ödemelere yol açıyorlar. 200.000 dolarlık eve geri dönelim: 40.000 dolarlık bir ön ödeme yaparsanız, yalnızca 160.000 dolar artı faiz borcunuz olur. Daha küçük bir peşinat ödemesi yaparsanız, aynı süre içinde ipoteğinize daha fazla borçlanacaksınız, bu nedenle aylık ödemeleriniz daha büyük olacaktır. (Ayrıca aşağıda açıklanan özel ipotek sigortası veya ipotek sigortası ödemeniz gerekebilir.) Ne kadar çok yatırırsanız, o kadar az borcunuz olur: Geri ödemeniz gereken daha küçük bir krediniz olur. Daha düşük bir peşinat kulağa hoş bir anlaşma gibi gelebilir, ancak bunun için gitmeden önce aylık ödemelerinizi nasıl etkileyeceğini düşünün.

Ev almak istiyorsanız ne tür bir peşinata ihtiyacınız olabileceğini araştırın ve birikim yapmaya başlayın. Peşinatınız için yüzde 20'den az ödeyebilseniz bile, bankada fazladan para olması size zarar vermez.

5 Özel ipotek sigortası (PMI) ve ipotek sigortası hakkında bilgi edinin

Özel ipotek sigortası ve ipotek sigortası, aylık ipotek ödemenize eklenir. Genellikle bir ev alıcısı, evin satın alma fiyatının yüzde 20'sinden daha az bir peşinat ödemesi yaptığında ve ev sahibinin ipotek kredisi için artık ödeme yapamaması durumunda ev sahibini değil borç vereni koruyorsa gereklidir.

Muhtemel bir ev alıcısı, yüzde 20'lik bir peşinat için parayı bulamazsa, borç verenler onları riskli bir borçlu olarak görebilir. Yine de ipotek kredisini onaylayabilirler, ancak çoğu durumda, borçlunun bir ipotek sigortası primi ödemesi gerekliliği ile birlikte gelir. Özel ipotek sigortası, peşinat tutarına ve kredi puanına göre değişen oranlarla geleneksel kredilerle ilişkilidir. Hammond'a göre, değişkenlik gösterebilse de, tipik olarak ipoteğinizin yüzde 0,3 ila 1,5'i arasında bir ek yıllık maliyettir.

Geleneksel olmayan kredilerin çoğu - özellikle FHA kredileri - ipotek sigortası gerektirir. Şartlar ve oranlar, FHA krediniz veya USDA krediniz olup olmamasına göre değişiklik gösterirken, ipotek sigortası kredi tutarınızı ve kredinizin toplam maliyetini, kredi tutarına göre artırır. Tüketici Mali Koruma Bürosu.

Özel ipotek sigortasını ve ipotek sigortasını daha küçük bir peşinat ödemenin dezavantajı olarak düşünün. Başlangıçta para biriktirirken, aylık ödemeleriniz yüzde 20 peşinatla olacağından daha fazla olacaktır. Çoğu durumda, evinizin satış fiyatının yaklaşık yüzde 20'sini peşinat ve aylık ödemeler yoluyla ödedikten sonra, evinizde yüzde 20 öz sermayeye sahip olduğunuzda, özel ipotek sigortası artık gerekli değildir. Yüzde 20 öz sermayeye sahip olduğunuzu belirlemek için, PMI yetkisini kaldırmak için büyük olasılıkla yeniden finanse etmeniz gerekir.