Yeni bir ev için pazardaysanız, bir ipotek almaya hak kazanmak ve bir satın alma işlemini başarılı bir şekilde kapatmak için sağlam bir kredi puanına ve iyi bir ön ödemeye sahip olmanın önemini zaten kavramışsınızdır. ama tam olarak anladın mı ne kadar kritik Bu iki faktör, şu anda içinde bulunduğumuz, konut kıtlığı ve rekor düşük faiz oranları ile karakterize edilen hiper-rekabetçi konut piyasasında mı oldu?

Mikrodalgada tatlı patates pişirmek zararlı mı?

İşte ülke genelindeki mevcut gerçekliğin bir anlık görüntüsü: Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en rekabetçi ilk 11 metropolde ortalama peşinat ödemesi yüzde 21'dir. yeni LendingTree çalışmasına göre . San Jose, California gibi bazı yerlerde; Hartford, Connecticut ve Cleveland, Ohio'da yüzde 22 ve 23'lük peşinat ödemeleri yerel ortalamadır. Ayrıca, bu rekabetçi metropollerdeki alıcıların şaşırtıcı bir şekilde yüzde 73'ü en az 720 kredi puanı.

Başka bir deyişle, bu tipik rodeonuz değil. Hayallerinizdeki eve başarılı bir şekilde inmek (veya bir eve inmek, nokta) olmak istiyorsanız, mali durumunuzun en üst düzeyde olması en iyisidir.

'Bugünün hararetli pazarında, ihale savaşları saatler pazara giden bir evin görüntüsü. Emlakçı Mark Washburn, potansiyel alıcıların rekabette öne çıkmak için yaratıcı stratejilere başvurması gerektiğini söylüyor. Napoli Daire Butik .

Özellikle üç metropolde yaşıyorsanız Washburn'ün yorumlarını aklınızda tutmak isteyeceksiniz. en LendingTree raporuna göre (sırayla sıralanmıştır) en rekabetçi konut piyasaları San Jose, California (ortalama peşinat yüzde 23,67; kredi puanı 720 veya daha yüksek olan alıcıların yüzdesi yüzde 84); San Francisco, California, (ortalama peşinat yüzde 21,43; kredi puanı 720 veya daha yüksek olan alıcıların yüzdesi yüzde 81) ve Raleigh, Kuzey Carolina. (ortalama peşinat yüzde 20,39; kredi puanı 720 veya daha yüksek olan alıcıların yüzdesi yüzde 70,48).

Ülkenin en sıcak yerlerinde kredi puanının ve peşinatın neden bu kadar önemli olduğuna ve ev satın alma sürecine başlamadan önce bunları nasıl sıraya koyacağınıza daha yakından bakalım.

ilgili öğeler

Bu iki faktör neden bu kadar önem kazanmıştır?

Esasen şuna indirgenebilir: Hiper-rekabetçi bir pazarda, satıcılar ekstra telaşlı olabilir ve kendilerini en rahat edecekleri teklifi seçebilirler, buna kendilerini en iyi yapan teklifi seçmek de dahildir. çoğu ve en kesin olduklarından, hıçkırık veya emanetten düşmeden başarılı bir şekilde kapanacaklar.

Daren Herzberg, 'Hiper-rekabetçi bir pazarda, alıcı tam da bunu yapmalıdır… rekabet etmelidir' diyor. lisanslı emlak komisyoncusu New York merkezli Babst + Herzberg ile. 'Satıcının bir alıcı seçerken iki amacı vardır: en yüksek fiyat ve en düşük risk.'

Çoğu ev alıcısı ön onay Mülk alımının büyük kısmını finanse etmek için bir borç verenden bir ipotek için. Ve satış sözleşmesi, teklifi satıcı tarafından kabul edilirse, alıcının nihai olarak bu ipoteği güvence altına almasına bağlı olacaktır. Muhtemel alıcı bu ipotek için onay almazsa, ev satıcısını zor durumda bırakarak satın alma sözleşmesini iptal edebilir.

Chantay Bridges, 'Bir ev satın alan kişinin güçlü veya yüksek bir peşinat ödemesi ve adil bir kredi puanı olduğunda, bu alıcının ipoteği rahatça idare edebileceği varsayımını verir ve teklifi kabul edilirse emanetten düşmeyebilir' diyor. Los Angeles merkezli EXP Realty . 'Bir satıcının isteyeceği son şey, bir alıcıyla başlamak ve daha sonra ön onaylarının hiçbir zaman bir onaya dönüşmediğini [ve] evi satın alamayacaklarını keşfetmektir.'

Mortgage Acuity'nin müdürü ve ipotek danışmanı Ryan McPartland, böyle bir zeminde en kritik olanın peşinat, özellikle de ciddi para yatırma olduğunu söylüyor.

McPartland, 'Genel düşünce süreci, ne kadar çok para yatırmaya istekli olursanız, oyunda o kadar fazla cilde sahip olursanız, o kadar güçlü alıcı olursunuz' diyor. 'Daha büyük peşinat ödemeleri genellikle daha nitelikli ve ciddi alıcıların göstergesidir. Büyük miktarda para biriktirme yeteneği, alıcıların mali gücü ve sorumluluğu hakkında çok şey söyler. Açıkçası bu her zaman böyle değildir, ancak çoğu durumda böyledir.'

Bu düşünce tarzı, potansiyel bir alıcının satın alma konusunda ciddi olduklarını göstermek için bir evi kapatmadan önce yatırdığı depozito olan ciddi para mevduatı söz konusu olduğunda özellikle doğrudur.

'Alıcı, üzerinde anlaşmaya varılan bir zaman dilimi içinde bir ipotek taahhüdünü güvence altına almak açısından sözleşme şartlarını yerine getirmezse, satıcı alıcının ciddi para depozitosunu tutabilir. Ciddi para mevduatı ne kadar büyükse, alıcı o kadar fazla risk altındadır ve satıcı o kadar az risk altındadır. Satıcı için risk ne kadar düşükse, teklif o kadar caziptir,' diye ekliyor McPartland.

Dolayısıyla, tüm bunlar mevduatın neden önemli bir önem kazandığını açıklıyor. Peki ya kredi puanları, soruyorsun? Kredi puanının önemli olmasının birçok nedeni vardır, ancak burada özellikle önemli bir gözlem var.

Wahsington D.C. merkezli ana komisyoncu Mark Meyerdirk, iyi kredinin ev alıcılarının seçebileceği daha fazla kredi ürünü anlamına geldiğini söylüyor. Şehir Komisyoncuları . Ve ev satıcılarının seçebilecekleri sayısız teklif olduğunda, acenteleri genellikle alıcının finansmanını dikkate alarak potansiyel bir alıcının finansal gücüne göre öncelik verir. tip .

Meyerdirk, 'Nakit teklifleri bir kenara bırakırsak, geleneksel finansmanı kullanan alıcılar FHA veya VA kredilerine tercih ediliyor' diyor. 'Yani, 'geleneksel olma' yeteneğine sahip bir alıcı, diğer alıcılarla rekabet ederken daha iyi bir başarı şansına sahip.'

Kendinizi rekabetten ayırmanın yolları

Bu gerçek göz önüne alındığında, bir ev alıcısı olarak başarılı olma şansınızı artırmanın, bariz olanı da dahil olmak üzere çeşitli yolları vardır: kredi puanınızı yükseltin ve peşinatınızı artırın.

'Şu anda iyi krediye sahip çok sayıda borçlu var. Bu nedenle, bir borçlu olarak öne çıkmak ve büyük kredi ve büyük bir bilanço sürdürmek çok daha önemli hale geldi,' diyor CEO ve kurucu ortağı Adem Selita Borç Tahliye Şirketi .

Kredi puanınızı iyileştirmenin ve korumanın en iyi yollarından bazıları, çeşitli kredi kartlarınızdaki ve kredilerinizdeki bakiyeleri düşürmek, herhangi bir geç ödeme yapmamak ve toplam borç/gelir (DTI) oranınızı mümkün olduğunca düşük tutmaktır.

'DTI'nizi mümkün olduğunca düşük aldığınızdan emin olun. Bunu yapmanın en kolay yolu, aylık giderlerinizi ve dolayısıyla DTI'nizi olumsuz etkileyebilecek daha küçük bakiyeli kredileri ve yükümlülükleri ödemek,' diye açıklıyor Selita. 'Bu senaryoda büyük olasılıkla suçlu olacak hesaplar kredi kartı hesapları, kişisel krediler, öğrenci kredileri ve otomobil kredileridir. Bu tür hesaplardan herhangi birine sahipseniz ve bunların ödenmesi nispeten yakınsa, bunları tamamen ödemek için fazladan nakit alın. Bu, DTI'nizi düşürür ve ek bir avantaj olarak kredi puanınızı artırır.'

Nakit teklifte bulunun

Paranız sınırsızsa (ki bu kesinlikle herkes için geçerli değil), görünüşe göre çok daha yaygın hale gelen tamamen nakit bir teklifi de düşünebilirsiniz. Tamamen nakit bir teklif, kulağa tam olarak neye benziyor - tamamen nakit bir teklif, yani ev satın alan kişi, bir ipotek kredisi veya başka bir finansman biçimini güvence altına almak zorunda kalmadan mülkü satın alacak.

Naples Condo Boutique'ten Washburn, 'Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, olası bir alıcının finansmanının düşme riski ortadan kaldırılarak bu teklifler satıcı için daha çekici ve bu da daha hızlı bir kapanış süresi sağlıyor' diyor. 'Tüm nakit teklifleri şu anda, özellikle Napoli, Florida gibi ikinci ev pazarlarında tüm zamanların en yüksek seviyesinde görünüyor. Alıcılarımızın çoğu, finansal portföylerinde önemli kazanımlar elde etti ve bu kazanımları gayrimenkule kaydırıyor.'

Washburn, mevcut piyasa koşullarında nakit alıcıların bir ev satın alımını finanse etmek isteyen geleneksel alıcılara göre önemli bir avantaja sahip olduğunu söylüyor.

Teklif verirken fon kanıtı ekleyin

Urban Brokers'tan Meyerdirk, bir ev için teklifinizi daha rekabetçi hale getirmenin çok daha ucuz bir yolunun, bir ev için teklif verirken fon kanıtı sağlamak olduğunu söylüyor. Bu, esasen, bir satıcıyla finansal gücünüzü belirlemek için kullanılabilecek finansal varlıklarınızın belgelerini sağlamak ve onlara anlaşmanın başarısız olmayacağını garanti etmek anlamına gelir.

Meyerdirk, 'Alıcılar fon kanıtı sağlayarak finansal güçlerini esnetebilir' diye açıklıyor. 'Bunu yapan alıcılar, erişimleri olan herhangi bir çek ve tasarruf hesabı fonuyla birlikte emeklilik hesaplarını (bunlara karşı borç alma seçeneğine sahip olduklarını varsayarak) eklediğinden emin olmalıdır.'

Beklenmedik durumlardan feragat

Teklifinizi bir satıcı için daha da çekici hale getirmenin son bir yolu, çoğu koşuldan feragat etmektir. Washburn'ün müstakbel ev alıcılarına sunduğu başka bir ipucu.

'Rekabet etmenin tek yolu, teklifte mümkün olduğu kadar az ihtimale sahip olmaktır' diye açıklıyor. 'Bir olasılık, alıcının devam etmesi için yerine getirilmesi gereken bir koşuldur. Örneğin, bir alıcının teklifi, alıcının evini satmasına veya satıcının ev değerinin takdirine bağlı olabilir veya mülkün olumlu bir denetimine tabi olabilir.'

Genel olarak Washburn, müşterilerine teftiş ihtimalinden asla vazgeçmemelerini söyler ve bunun iyi sebepleri vardır. Bunu yapmak, alıcı için evde yapısal sorunlar varsa yolun aşağısında yapılması gerekebilecek önemli onarımlar şeklinde hoş olmayan sürprizlere yol açabilir. Ancak bir alıcı olarak, daha az kritik olan diğer beklenmedik durumlardan feragat etmeyi düşünebilirsiniz.

Washburn, 'Bugünün piyasası, ev satın alanların bir ev satın almak için olağanüstü çaba sarf etmeleri gerektiği anlamına geliyor - en az bir normal olasılıktan feragat etmek, öne çıkmanıza yardımcı olabilir, bu hayati korumalardan bazılarına geçmeden önce dikkatli olun' diyor.